关注我们，了解更多 第十八条 （区域更新方案的意见征询与评审）
区域更新方案编制过程中，统筹主体应当与区域范围内相关物业权利人进行充分协商，并听取相关专业主管部门、利害关系人意见，组织专家委员会专家评审。
市、区相关部门应当加强对统筹主体编制区域更新方案的指导。
第十九条 （区域更新方案的认定与公布）
统筹主体报送区域更新方案时，应当附具物业权利人、专业主管部门、利害关系人和专家意见的采纳情况。
区域更新方案由区规划资源部门接收，报区人民政府认定并明确有效期。涉及已批控详规划优化的，区域更新方案经认定前，规划实施方案应当取得市规划资源部门意见。
区域更新方案经认定后，应当经城市更新信息系统向社会公布。
区域更新方案经认定后不得随意调整。确需调整的，应当依照第十八条、第十九条规定，履行相关程序。
第二十条 （区域更新方案与控详规划的关系）
区域更新方案涉及控详规划优化的，由控详规划组织编制主体会商统筹主体，依据更新方案中的规划实施方案，同步编制控详规划成果，按规定开展控详规划优化相关工作。
第二十一条 （区域更新方案的实施）
区域更新方案经认定后，统筹主体应当有序组织开展产权归集、土地前期准备等工作，配合完成规划优化和土地供应，落实城市更新项目开发时序，优先落实公共要素建设。
区域更新方案中明确的各城市更新项目的实施主体，应当在统筹主体的协调下，根据认定的区域更新方案予以实施。
第二十二条 （跨行政区的区域更新）
涉及跨行政区的区域更新，参照上述规定，经市人民政府指定，由市规划资源部门或者区人民政府组织编制更新行动计划，报市人民政府审定后，确定统筹主体。统筹主体编制区域更新方案后，由更新行动计划编制主体组织更新方案认定。
第三章 零星更新
第二十三条 （零星更新的基本流程）
零星更新是基于物业权利人的意愿，由物业权利人或者市场主体（以下统称“申请人”），向区规划资源部门申请相关基本信息；编制项目更新方案报区人民政府，经区人民政府认定后，实施城市更新。
第二十四条 （零星更新项目的信息申请）
申请人可以向区规划资源部门申请相关基本信息，包括规划信息、地籍信息、城市更新支持政策等。区规划资源部门结合相关情况予以回复。
第二十五条 （项目更新方案的编制）
申请人应当编制项目更新方案。项目更新方案主要包括实施主体、规划实施方案和全生命周期管理清单。
第二十六条 （项目更新方案的认定与公布）
申请人报送项目更新方案时，涉及联合体或者市场主体作为实施主体的，应当附具与原权利人的合作协议、房地产权益转让协议或者合作意向材料。
项目更新方案由区规划资源部门接收，报区人民政府认定并明确有效期。涉及已批控详规划优化的，项目更新方案经认定前，规划实施方案应当取得市规划资源部门意见。
项目更新方案经认定后，应当通过城市更新信息系统向社会公布。
第二十七条 （项目更新方案的实施）
项目更新方案涉及控详规划优化的，控详规划组织编制主体应当同步形成控详规划成果，开展控详规划优化相关工作。
项目更新方案经认定后不得随意调整。确需调整的，应当依照第二十六条规定，履行相关程序。
零星更新项目实施主体根据认定的项目更新方案予以实施。
第四章 保障措施
第二十八条 （总体要求）
市、区人民政府及其有关部门应当完善城市更新政策措施，深化制度创新和管理创新，形成政策合力，支持和保障城市更新。
第二十九条 （规划保障）
区域更新在优先保障系统性公共要素的前提下，可以按照规划统筹开发指标与公共要素要求。
零星更新可以以提供公共要素为前提，按照规定，采取转变用地性质、按照比例增加经营性物业建筑量、提高建筑高度等鼓励措施。对于实现地区功能品质提升有重大贡献的零星项目，可以探索在区人民政府与实施主体协商土地、经济、招商、建设等其他条件的基础上，合理确定规划指标。
第三十条 （用地保障）
根据城市更新项目具体情况，通过收储、收回再供应方式实施的，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市人民政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。
城市更新涉及历史风貌保护和重点产业区域调整转型等情形的，可以组合供应土地。城市更新项目周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地，不具备独立开发条件的，可以采取扩大用地的方式整体开发。物业权利人利用自有土地实施城市更新的，对于规划保留地块，在原用地范围内，按照原用途对建筑物进行改建、拆除重建并不超过原登记合法建筑面积的，无需办理用地手续，直接办理建设相关手续。
城市更新项目通过收储、收回再供应实施的，按照相关要求评估土地价款；通过存量补地价方式实施涉及补缴土地价款的，应当按照新、旧土地使用条件，委托土地评估机构进行市场评估，并经区人民政府集体决策后确定。市场评估中可综合考虑土地前期开发成本、移交类公共要素成本等，区人民政府集体决策可综合考虑相关产业政策、土地利用情况、公共要素贡献等因素。
对于市场主体通过与物业权利人签订协议方式受让房地产权益的，在更新方案经认定后，可以由原权利人和实施主体共同申请将更新方案作为不动产权利有关事项记载于不动产登记簿。实施主体办理存量补地价后，可以申请首次登记，同步注销原产权和记载事项。
城市更新项目以拆除重建和改建、扩建方式实施的，可以按照相应土地用途和利用情况，依法重新设定土地使用期限。
第三十一条 （标准保障）
按照环境改善和整体功能提升的原则，因历史风貌保护、旧住房更新、重点产业区域转型需要，可以由相关部门另行制定有关建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等差异化的标准或者管理要求。
历史风貌区保护规划范围内的建设活动，应当符合消防等有关技术标准和规范要求。确因历史风貌保护需要，无法达到规定标准和规范要求的，应当在不降低现有保护状况的前提下，经风貌保护专家委员会论证后，由相关管理部门和市规划资源部门协商制定保护方案。
旧住房的改建、扩建活动，应当确保消防安全，确因旧住房改建、扩建需要，无法达到标准和规范要求的，应当在不降低现有消防条件的前提下，由实施主体制定相应的防火安全保障方案，经专家论证后，由消防部门会同市房屋管理部门予以认定。
第三十二条 （资金保障）
区人民政府应当安排资金，对旧住房更新、“城中村”改造等涉及民生保障以及其他涉及公共利益的城市更新项目予以支持，市级按照规定给予相应的资金补助；鼓励通过发行地方政府债券等方式，筹集改造资金。
城市更新按照存量补地价方式补缴的土地出让金，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于城市更新和市政交通等设施建设。
市住房城乡建设管理部门会同相关部门，建立全市统一的市政基础设施维护及资金保障机制，推进市政基础设施全生命周期智慧化运营和管理。
市、区人民政府应当保障组织开展更新行动计划制定、统筹主体遴选等城市更新实施工作经费。
第三十三条 （金融支持）
鼓励设立城市更新基金，支持各类城市更新活动开展。
鼓励政策性、商业性银行通过产品创新、专项运维、专项管理等，加大对城市更新的信贷支持。
鼓励国有银行、社会资本等创新低效用地盘活投融资机制。
第三十四条 （税费政策）
城市更新项目可以依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。具体细化措施由发展改革和税务部门另行制定。
第三十五条 （产业转型升级引导）
规划为产业用地的城市更新项目，应当按照产业用地高质量利用相关规定实施，完善产业绩效、土地退出等全生命周期管理要求。
区人民政府应当在资源利用效率评价结果的基础上，会同各部门分级实施相应的能源、规划、土地、财政等政策，促进产业用地高效配置；应当综合采取各类措施对低效产业用地实施“一地一策”分类处置。鼓励通过协议转让、物业置换、园区平台回购、节余土地分割转让和节余房屋租赁等方式，盘活低效产业用地。
其他行业主管部门可以参照产业用地，推进相应存量用地资源利用效率评价工作，推动低效用地的更新盘活。
第三十六条 （加强公有房屋管理）
本市对优秀历史建筑、花园住宅类公有房屋承租权归集加强管理。经市人民政府同意，符合条件的市场主体可以归集优秀历史建筑、花园住宅类公有房屋承租权，实施城市更新。
经区人民政府同意，符合条件的市场主体可以归集除优秀历史建筑、花园住宅类以外的公有房屋承租权，实施城市更新。
市场主体参与归集公有房屋承租权的具体管理办法由市房屋管理部门另行制定。
公有房屋出租人可以通过有偿回购承租权、房屋置换等方式，归集公有房屋承租权，实施城市更新。
第三十七条 （改革国企土地资产管理与考核机制）
国有企业土地权利人应当带头承担国家、本市重点功能区开发任务，实施自主更新。
国有企业应当积极向市场释放存量土地，促进存量资产盘活。
国资部门应当建立健全与国有企业参与城市更新活动相适应的国有资产监督管理与考核机制，将存量低效用地城市更新工作纳入国有企业考核评价范畴。
第三十八条 （社区规划师）
结合社区规划师制度的建立，推动社区规划师全过程参与城市更新，发挥社区规划师在城市更新过程中的技术咨询服务、引导公众参与、政策和方案宣讲解读等作用，促进公众与政府部门、城市更新相关主体的沟通，推动多方协商、共建共治。
第五章 监督管理
第三十九条 （全生命周期管理）
本市对城市更新项目实行全生命周期管理。市、区人民政府应当组织规划资源、住房城乡建设管理、经济信息化、商务、交通、绿化市容等部门，综合考虑产业功能、区域配套、公共服务等因素，在更新方案中明确城市更新项目功能、改造方式、建设计划、运营维护管理、项目绩效、物业自持比例、持有年限、节能环保和公共要素建设等全生命周期管理要求。
市、区人民政府应当将明确的全生命周期管理清单纳入城市更新信息系统，通过信息共享、协同监管，实现城市更新项目的全生命周期管理。有关部门应当按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，对全生命周期管理清单落实情况进行评定并纳入城市更新信息系统，依法实施监督。
城市更新项目涉及用地手续办理的，应当将土地全生命周期管理要求纳入建设用地使用权合同或者划拨决定书。
第四十条 （时效管理）
统筹主体应当按照统筹实施协议中明确的区域更新方案编制完成时限，完成区域更新方案编制和报送。未能按时报送的，应当依约向区人民政府申请延期。在批准的延期时限内仍不能完成的，统筹主体资格依约失效。
实施主体应当按照更新方案的有效期推进实施。未能按照规定时间实施的，应当按照申报程序向区人民政府申请延期。在批准的延期时限内仍不能完成的，更新方案失效。
第四十一条 （公共要素运营监督管理）
除更新方案另有规定外，公共要素应当与城市更新项目同步实施。
有公共开放要求的上述设施，相关部门应当对设施的运营管理情况予以监管，确保公共开放要求的落实，促进其管理和服务水平的提升。
第六章 附则
第四十二条 （施行日期）
本指引自2022年11月21日起施行。
