关注我们，了解更多 关于印发《上海市城市更新指引》的通知
沪规划资源规〔2022〕8号
各区人民政府（管委会），市政府各委、办、局：
为落实《上海市城市更新条例》，全面指导本市城市更新活动开展，经市政府同意，现将《上海市城市更新指引》印发给你们，请遵照执行。本指引自2022年11月21日起施行，有效期至2027年11月20日。
上海市规划和自然资源局 上海市住房和城乡建设管理委员会
上海市经济和信息化委员会上海市商务委员会
2022年11月12日
上海市城市更新指引
第一章 总则
第一条 （目的）
为全面指导本市城市更新活动开展，根据《上海市城市更新条例》（以下简称《条例》）要求，明确本市城市更新工作的指导思想、总体目标和重点任务，细化完善实施机制和保障措施，充分发挥市场主体组织、实施城市更新活动的作用，制定本指引。
第二条 （指导思想）
坚持以人民为中心的发展思想，以《上海市城市总体规划（2017—2035年）》为引领，践行新发展理念，以推动高质量发展、创造高品质生活、实现高效能治理为目标导向，统筹实施城市更新行动，建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。
第三条 （适用范围）
本市建成区内开展的提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能的活动适用本指引。
第四条 （总体目标）
城市更新活动应当按照规划引领、统筹推进，政府推动、市场运作，数字赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享的原则，实现以下目标：
（一）优化区域功能布局，推动产业转型升级，提高城市能级与核心竞争力，促进创新发展。
（二）构建多元融合的“15分钟社区生活圈”，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要。
（三）加强历史文化保护和活化利用，塑造城市特色风貌，持续提升城市文化软实力和城市魅力。
（四）完善公共服务设施和市政交通设施，提高城市服务水平，保障城市风险防控和安全运行，提升城市韧性。
第五条 （重点任务）
城市更新工作应当包括以下重点任务：
（一）坚持规划引领，推动重点区域提升转型。根据上海市国土空间总体规划层次、单元规划层次的相关要求，落实详细规划中明确的公共服务设施、市政交通设施、公共空间和文化风貌等要求；按照“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间战略，推进国土空间近期规划确定的城市更新重点区域行动任务。
（二）实现对象全覆盖，分类开展城市更新行动。改善人居环境，积极推进老旧住房持续更新，完善配套设施，提升社区服务水平；促进存量产业用地转型升级，推动土地高质量利用；全方位升级商务集聚区与传统商圈，更好地承载全球城市核心功能；推进公共服务设施和市政交通设施提标改造，提高公共卫生与安全应急保障能力；促进保护建筑的持续修缮和活化利用；全面提升公共空间网络与品质，推动各类附属空间对外开放。鼓励在各类更新活动中运用新材料、新技术。
（三）以公平公正公开为前提，最大程度激发市场活力。在既有储备方式实施规划的基础上，针对区域更新建立“城市更新行动计划-区域更新方案”的行动制度，推动区域整体更新；针对零星更新健全规则，指导零星更新实施。
第六条 （城市更新方式）
区域更新是针对需要整体提升转型的区域，由更新统筹主体（以下简称统筹主体）按照规划，统筹各利益主体更新意愿，达成共识，编制区域更新方案，组织实施城市更新。
零星更新主要针对有自主更新意愿的自有土地房屋，在符合整体规划的前提下，编制项目更新方案，实施城市更新。
第七条 （市人民政府职责）
市人民政府成立城市更新领导小组，负责统筹、协调全市城市更新工作，研究、审议城市更新相关重大事项。
城市更新领导小组办公室负责城市更新日常工作。
第八条 （市级部门职责）
市规划资源部门负责本市区域更新、零星更新的管理工作，包括审查更新行动计划后报市人民政府，审核更新方案中涉及控详规划优化的内容；负责制定更新行动计划和更新方案编制的规则、城市更新规划土地实施细则等配套文件；负责牵头组建城市更新专家委员会（以下简称专家委员会）并开展相关工作。
市住房城乡建设管理部门负责牵头制定与城市更新活动相适应的消防、抗震、交通、市政配套等建设标准；负责研究制定旧住房更新、“城中村”改造、市场主体参与公有房屋城市更新等相关政策；负责组织各区推进相关实施工作。
市经济信息化部门负责制定产业升级类城市更新相关行业配套政策；推动各区开展存量产业用地资源利用效率评价，利用差别化政策推进低效产业用地的城市更新；对产业升级类城市更新活动给予行业指导。
市商务部门负责制定商业商办类城市更新相关行业配套政策；推动各区开展存量商业商办用地资源利用效率评价；对商业商办类以及生活物资保障设施的城市更新活动给予行业指导。
市交通、生态环境、绿化市容、水务、文化旅游、应急管理、民防、科技、民政等市政交通设施、公共服务设施相关部门负责梳理相应类型低效闲置用地与空间;制定城市更新相关行业配套政策；对相应类型城市更新活动给予行业指导。
市发展改革、财政、金融、税务、国资等有关部门在各自职责范围内，制定相关政策措施，协同开展城市更新相关工作。
第九条 （区和街镇职责）
区人民政府（含作为市人民政府派出机构的特定地区管理委员会，下同）是推进本辖区城市更新工作的主体，负责细化制定区级城市更新相关政策文件和工作机制，包括统筹主体遴选、土地价款确定规则等内容；负责组织编制本辖区更新行动计划、组织遴选统筹主体、组织认定更新方案。
区级部门按照市级部门职责分工,协同开展城市更新相关工作。
街道办事处、镇人民政府按照职责组织公众参与城市更新活动，收集更新建议，配合推进城市更新项目实施。
第十条 （专家委员会）
专家委员会由规划、房屋、土地、产业、建筑、交通、生态环境、城市安全、文史、社会、经济和法律等方面的人士组成，具体组成办法和工作规则由市规划资源部门会同市住房城乡建设管理部门制定。
专家委员会按照工作规则，为更新行动计划、更新方案的决策提供咨询意见。
第十一条 （信息系统）
本市依托“一网通办”“一网统管”平台，建立全市统一的城市更新信息系统。城市更新信息系统的功能主要包括：
（一）信息公布和收集，包括公布城市更新指引、相关政策标准技术文件、更新行动计划、统筹主体遴选相关信息、更新方案、其他城市更新相关信息等；收集公众的更新意愿、意见和建议等。
（二）监测监督，包括各区更新行动计划的推进落实和项目进展的督查督办与公众监督。
第二章 区域更新
第十二条 （区域更新的基本流程）
区域更新由区人民政府组织编制更新行动计划，报市人民政府审定后，向社会公布；区人民政府遴选或者指定各更新区域的统筹主体，并赋予统筹主体相应职能；统筹主体组织编制区域更新方案，报区人民政府认定后，组织实施。
第十三条 （更新行动计划的编制）
区人民政府应当根据各级国土空间规划与国民经济和社会发展规划，结合本辖区实际情况和开展的城市体检评估报告意见建议，对需要实施区域更新的，组织编制更新行动计划，划示更新区域，并针对各更新区域，明确规划设计条件、统筹主体的确定方式等内容。
（一）更新区域的划示
更新区域应当根据区域情况和更新需要予以划示，兼顾保民生和促发展的要求，综合考虑规划实施情况和专业主管部门的意见。
更新区域一般涉及多个物业权利人，原则上不小于一个街坊。
（二）更新区域的规划设计条件
更新区域的规划设计条件应当符合各级国土空间规划，充分衔接相关专项规划的管理要求，包括区域更新目标，开发强度、高度分区等要求，可预留弹性；以及公共服务设施、市政交通设施、公共空间、历史风貌保护等底线要求。
（三）统筹主体的确定方式
统筹主体的确定方式有公开遴选和指定两种。公开遴选统筹主体的，应当通过“公开招标”、“竞争性谈判”等方式开展。属于历史风貌保护、产业园区转型升级、市政交通设施整体提升等情形的，市、区人民政府可以指定统筹主体。
第十四条 （更新行动计划的听取意见和评审）
更新行动计划的编制，应当广泛听取各单位和个人的更新建议。
更新行动计划编制过程中，区人民政府应当组织听取市、区相关部门意见，并组织专家委员会专家进行评审。
第十五条 （更新行动计划的审定和发布）
区人民政府应当将更新行动计划报市规划资源部门；市规划资源部门会同市住房城乡建设管理等部门审查后，报市人民政府审定。
经审定的更新行动计划应当通过城市更新信息系统向社会公布。区人民政府应当做好社会推介、解读与咨询工作。
更新行动计划对规划设计条件、统筹主体的确定方式等主要内容调整的，应当依照第十四条、第十五条规定，履行相关程序。
第十六条 （统筹主体的确定）
更新行动计划发布后，区人民政府应当根据更新行动计划确定统筹主体。以公开遴选方式确定的，区人民政府应当发布遴选公告，物业权利人和市场主体均可报名参加遴选。以指定方式确定的，应当通过区政府常务会议等形式集体决策确定。
统筹主体确定后，统筹主体应当与区人民政府签署区域更新统筹实施协议，协议中应当明确统筹主体权利和义务、区域更新方案编制完成时限等内容。
第十七条 （区域更新方案的编制）
统筹主体应当按照更新行动计划及统筹实施协议的要求，形成区域更新方案。区域更新方案主要包括规划实施方案、利益平衡方案和全生命周期管理清单。
（一）规划实施方案包括土地使用、开发强度、空间管制、道路交通等系统的开发指标。规划实施方案编制过程中可以按需开展城市设计、公共服务设施、交通影响评价等专题研究。
（二）利益平衡方案包括产权归集或者合作的具体措施，各城市更新项目的土地利用方式、实施主体、实施时序、资金筹措与使用安排等，以及规划实施方案中确定的公共要素的建设实施要求。
（三）全生命周期管理清单包括运营维护管理、项目绩效、物业持有等要求。
